Najważniejsze informacje
- Stała stopa w Polsce jest okresowa — obowiązuje zwykle pięć lat, nie cały okres kredytu.
- Policz ratę przy wzroście stawki referencyjnej o 1, 2 i 5 punktów procentowych.
- Przy stałej stopie wcześniejsza spłata bywa płatna przez cały okres jej obowiązywania.
- Po zakończeniu okresu stałego bank przedstawia nowe warunki — to moment na renegocjację.
01. Dwa sposoby liczenia oprocentowania
Przy oprocentowaniu zmiennym rata składa się z marży banku, stałej przez cały okres umowy, oraz stawki referencyjnej, która aktualizuje się co trzy albo sześć miesięcy w zależności od banku. Marża jest tym, co negocjujesz; stawka referencyjna zależy od rynku i nikt jej nie kontroluje. Przy oprocentowaniu okresowo stałym bank podaje jedną liczbę obowiązującą przez ustalony czas, w praktyce najczęściej pięć lat. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zobowiązuje banki do przedstawiania klientom oferty ze stałą stopą, dlatego dziś zwykle dostajesz obie wersje jednej oferty i możesz je porównać wprost.
02. Stała stopa nie znaczy stała do końca
To najczęstsze nieporozumienie. W polskich warunkach stałe oprocentowanie obowiązuje przez określony okres, po którym bank przedstawia nowe warunki: albo kolejną stałą stopę wyliczoną według rynku z tamtej chwili, albo przejście na oprocentowanie zmienne. Kredyt na trzydzieści lat ze stałą stopą na pięć lat to w praktyce pięć lat pewności i dwadzieścia pięć lat niewiadomej — z tą różnicą, że pierwsze pięć lat, gdy saldo jest najwyższe i odsetki najcięższe, masz pod kontrolą. Koniec okresu stałego to naturalny moment na renegocjację marży albo refinansowanie.
03. Trzy liczby, które trzeba znać przed decyzją
Zanim wybierzesz, policz swoją ratę przy wzroście stawki referencyjnej o jeden, dwa i pięć punktów procentowych. Nie chodzi o przewidywanie — chodzi o sprawdzenie, przy którym poziomie Twój budżet przestaje się domykać. Jeśli rata przy wzroście o dwa punkty jest do udźwignięcia, a przy pięciu oznacza rezygnację z oszczędzania, wiesz, gdzie jest granica. Banki stosują podobne testy przy liczeniu zdolności, tylko wynik zostaje po ich stronie. Warto zrobić go dla siebie, na własnym budżecie, i zapisać wynik zamiast trzymać go w głowie.
04. Kiedy stała, a kiedy zmienna
Stała stopa jest sensowna wtedy, gdy budżet jest napięty i wzrost raty o kilkaset złotych byłby realnym problemem, gdy planujesz zostać w tej nieruchomości długo i gdy cenisz przewidywalność bardziej niż potencjalną oszczędność. Zmienna ma sens, gdy masz zapas w budżecie, gdy zakładasz szybką nadpłatę albo sprzedaż nieruchomości w perspektywie kilku lat, i gdy jesteś gotów przyjąć ryzyko w zamian za korzyść, jeśli stawki będą spadać. Nie ma tu odpowiedzi uniwersalnej — jest odpowiedź dopasowana do konkretnego budżetu.
05. O czym trzeba pamiętać przy nadpłacie
Przy kredycie o zmiennej stopie prowizja za wcześniejszą spłatę może obowiązywać tylko przez pierwsze trzydzieści sześć miesięcy i jest ograniczona ustawowo. Przy oprocentowaniu okresowo stałym bank może zastrzec rekompensatę na cały okres obowiązywania stałej stopy — i często to robi. Jeśli planujesz regularne nadpłaty albo spodziewasz się większego zastrzyku gotówki, sprawdź ten zapis w umowie, zanim zdecydujesz się na stałą stopę. Bywa, że pewność raty kosztuje dokładnie tyle, ile chciałeś zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie.
Nie wybierasz między tańszym a droższym kredytem. Wybierasz, po której stronie ma leżeć ryzyko.
Częste pytania
Zwykle tak — banki dopuszczają aneks przechodzący na stałą stopę, czasem bezpłatnie. Warunki będą wyliczone według rynku z chwili zmiany, nie z chwili podpisania pierwotnej umowy.
Bank przedstawia nowe warunki na kolejny okres albo przechodzi na oprocentowanie zmienne według zapisów umowy. To dobry moment, żeby porównać ofertę z rynkiem i rozważyć refinansowanie.
Nie zawsze. Relacja zależy od oczekiwań rynku co do przyszłych stóp. Bywają okresy, w których stała stopa startuje poniżej zmiennej — dlatego obie wersje trzeba porównać w konkretnym miesiącu, a nie kierować się ogólną zasadą.
Sprawdźmy Twoją sytuację
Krótka rozmowa wystarczy, żeby ustalić cel i możliwe kolejne kroki.
Powiązane poradniki
Informacje mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią oferty ani indywidualnej decyzji kredytowej. Informacje nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Decyzję kredytową i warunki finansowania ustala bank.