Najważniejsze informacje
- Policz ratę przy wzroście WIBOR-u o 1, 2 i 5 punktów procentowych.
- Produkty dodatkowe obniżają marżę, ale mają własny koszt — porównaj oba.
- Własny bank nie musi dawać najlepszych warunków.
- Wniosek w dwóch–trzech bankach realnie zwiększa szanse na kredyt.
01. Nieuwzględnienie ryzyka zmiennej stopy procentowej
Kredyty hipoteczne są zobowiązaniami długoterminowymi. Kalkulując ratę, nie można zapominać, że wyliczona dziś wysokość z dużym prawdopodobieństwem ulegnie zmianie za sprawą stóp procentowych, na które wpływa WIBOR — stopa, według której banki udzielają pożyczek innym bankom. Jest zmienna i w zależności od banku aktualizuje się co 3 lub 6 miesięcy; wyjątkiem są oferty z oprocentowaniem stałym, zwykle na 5 lat. Trudno przewidzieć poziom stóp za 5, 10 czy 15 lat, ale warto wiedzieć, jak na ratę wpłynie ich wzrost. Świadomy kredytobiorca powinien znać odpowiedź na pytanie, jaka byłaby rata przy wzroście WIBOR-u o 1, 2 lub 5 punktów procentowych. Taka wiedza pozwala racjonalnie zaplanować budżet domowy.
02. Pominięcie elementów oferty zapisanych w umowie i regulaminach
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego bardzo często wiąże się z produktami dodatkowymi. Dzięki nim kredytobiorca może liczyć na lepsze warunki i niższą marżę, ale każdy taki produkt oznacza dodatkowy koszt, który trzeba uwzględnić przy porównywaniu ofert. Od 22 lipca 2017 roku obowiązuje ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która reguluje zasady udzielania kredytów, w tym granice ustalania warunków wcześniejszej spłaty i nadpłat. Koszty produktów dodatkowych zależą od okresu kredytowania i wielu innych czynników — pomoc doświadczonego eksperta niepowiązanego z bankiem pozwala wybrać tylko te, które są konieczne, i odrzucić te, które dają niewielką korzyść przy realnym koszcie.
03. Wybieranie oferty zaproponowanej przez doradcę we własnym banku
Wygoda, przyzwyczajenie i niechęć do zmiany sprawiają, że nie sprawdzamy ofert konkurencji. Klienci często są przekonani, że jako wieloletni klienci „swojego banku” dostaną najlepsze możliwe warunki. Banki, w których mamy konta, nie zawsze premiują lojalność — zdarza się natomiast, że mając pełną historię rachunku, potrafią znaleźć w niej słabe punkty wpływające na decyzję kredytową. Nawet przy dobrej propozycji warto przeanalizować oferty innych banków z kimś, kto zwróci uwagę na wszystkie aspekty kosztów.
04. Składanie wniosku tylko w jednym banku
Błąd powielany zwłaszcza przez klientów o bardzo dobrej sytuacji finansowej, którzy nie spodziewają się problemów. W trakcie analizy kredytowej mogą wystąpić okoliczności prowadzące do decyzji negatywnej: historia kredytowa, niezaakceptowanie nieruchomości, niższa wycena, zapomniany niezapłacony rachunek albo wydłużenie czasu analizy. Złożenie wniosków jednocześnie do dwóch lub trzech banków znacząco zwiększa szansę na kredyt, gdy decyzja w banku pierwszego wyboru okaże się niezadowalająca. Przy wsparciu niezależnego specjalisty oszczędza to czas i nerwy.
05. Brak ubezpieczenia na życie przy kredycie
Polisy na życie wciąż bywają traktowane jako zbędny koszt, a powinny być niezbędnym dodatkiem do każdego kredytu. Niekoniecznie polisa bankowa — produkty ubezpieczeniowe powiązane z kredytem są zwykle średniej jakości: grupowe, z wieloma wyłączeniami, bez ankiety medycznej i indywidualnej analizy. W przypadku śmierci kredytobiorcy, poza wymiarem osobistym, pojawia się wymiar finansowy: sytuacja osoby, na którą spadnie spłata całej raty, może okazać się niewystarczająca do obsługi kredytu. Dochodzi też prawo sukcesji — na podstawie art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego bez zgody sądu opiekuńczego wykluczona jest sprzedaż nieruchomości, której współwłaścicielem po podziale spadku jest osoba małoletnia. Polisy bankowe zwykle nie chronią też przed następstwami chorób, kosztami leczenia czy ograniczeniem dochodów. Warto skonsultować wybór ze specjalistą od ubezpieczeń.
Zanim porównasz banki, uporządkuj własną sytuację. To ona decyduje o warunkach.
Częste pytania
Samo porównanie warunków nie wpływa na zdolność. Wpływ mają dopiero złożone wnioski kredytowe, bo każdy zostawia ślad w Biurze Informacji Kredytowej. Dlatego najpierw ustalamy, gdzie wniosek ma sens.
W praktyce banki patrzą na ostatnie trzy do sześciu miesięcy wyciągów. To rozsądny horyzont, żeby zamknąć niepotrzebne limity i nie zaciągać nowych zobowiązań.
Nie. Marża to jeden ze składników kosztu. Trzeba doliczyć prowizję, ubezpieczenia, koszt produktów dodatkowych i wycenę nieruchomości. Dopiero koszt całkowity pokazuje różnicę.
Sprawdźmy Twoją sytuację
Krótka rozmowa wystarczy, żeby ustalić cel i możliwe kolejne kroki.
Powiązane poradniki
Informacje mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią oferty ani indywidualnej decyzji kredytowej. Informacje nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Decyzję kredytową i warunki finansowania ustala bank.