Najważniejsze informacje
- Porównuj koszt całkowity do końca spłaty, nie samą wysokość raty.
- Policz wszystkie opłaty jednorazowe: prowizję, wycenę, wpis i wykreślenie hipoteki.
- Podziel koszt zmiany przez miesięczną oszczędność — dostaniesz punkt wyjścia na zero.
- Wydłużenie okresu obniża ratę, ale zwykle podnosi łączny koszt odsetek.
01. Zacznij od tego, co masz dziś
Zanim spojrzysz na cudze oferty, wypisz cztery liczby z własnej umowy: aktualne saldo zadłużenia, marżę banku, liczbę miesięcy pozostałych do końca spłaty i dzisiejszą ratę. Do tego sprawdź, czy Twój kredyt ma oprocentowanie zmienne, czy okresowo stałe, i kiedy kończy się okres stałej stopy. Bez tych danych każde porównanie jest zgadywaniem. Zaświadczenie z aktualnym saldem i harmonogramem wydaje bank — zwykle w kilka dni, często bezpłatnie w kanałach elektronicznych. To jedyny dokument, od którego trzeba zacząć.
02. Ile realnie kosztuje przeniesienie kredytu
Refinansowanie to zaciągnięcie nowego kredytu, więc wraca komplet opłat początkowych. Trzeba policzyć: prowizję za udzielenie w nowym banku, wycenę nieruchomości (zwykle kilkaset złotych), opłatę sądową za wpis hipoteki w wysokości 200 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych od hipoteki w wysokości 19 zł oraz opłatę 100 zł za wykreślenie starej hipoteki. Do tego dochodzą koszty okresu przejściowego — ubezpieczenie pomostowe albo podwyższona marża naliczana do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Od 2022 roku bank ma obowiązek zwrócić ten koszt po dokonaniu wpisu, ale najpierw trzeba go ponieść, a na zwrot poczekać. Osobno sprawdź, czy stary bank pobierze prowizję za wcześniejszą spłatę.
03. Czy stary bank policzy sobie za rozstanie
Zasady reguluje ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Przy kredycie o zmiennej stopie bank może pobrać rekompensatę tylko w ciągu pierwszych trzydziestu sześciu miesięcy od zawarcia umowy, a jej wysokość nie może przekroczyć trzech procent spłacanej kwoty ani odsetek, które naliczyłyby się przez rok. Po tym okresie wcześniejsza spłata jest bezpłatna. Inaczej wygląda to przy oprocentowaniu okresowo stałym — tam bank może zastrzec rekompensatę na cały okres obowiązywania stałej stopy. To najczęstszy powód, dla którego pozornie opłacalna zmiana przestaje się kalkulować.
04. Po ilu miesiącach zmiana się zwróci
Zsumuj wszystkie opłaty jednorazowe i podziel je przez miesięczną oszczędność na racie. Wynik to liczba miesięcy, po których wychodzisz na zero. Jeśli koszt zmiany wynosi trzy tysiące złotych, a rata spada o dwieście złotych, punkt wyjścia na zero wypada po piętnastu miesiącach — i dopiero od szesnastego zaczynasz realnie zarabiać. Zestaw ten wynik z okresem, jaki został Ci do końca spłaty, oraz z tym, jak długo planujesz zatrzymać nieruchomość. Przy kredycie, który kończy się za cztery lata, nawet wyraźnie niższa marża rzadko zdąży pokryć koszty przeniesienia.
05. Niższa rata, która kosztuje więcej
Nowy bank chętnie zaproponuje wydłużenie okresu spłaty — rata spada wtedy widocznie i oferta wygląda lepiej niż jest. Problem w tym, że harmonogram startuje od nowa, a w pierwszych latach spłaty w racie dominują odsetki. Kredyt, który miał się skończyć za piętnaście lat, rozciągnięty na dwadzieścia pięć potrafi kosztować więcej niż ten, od którego uciekasz, mimo niższej marży. Dlatego porównuj dwie liczby na tych samych warunkach: łączny koszt do końca spłaty przy obecnym kredycie i przy nowym, licząc ten sam pozostały okres. Rata jest wygodnym, ale mylącym kryterium.
06. Sytuacje, w których lepiej zostać
Zmiana zwykle nie ma sensu, gdy do końca spłaty zostało niewiele lat, gdy saldo jest już niskie, gdy stary bank naliczy rekompensatę pochłaniającą kilkuletnią oszczędność albo gdy Twoja zdolność kredytowa spadła od czasu podpisania pierwszej umowy — nowy bank policzy ją od zera i według dzisiejszych parametrów. Warto też pamiętać, że przed refinansowaniem można najpierw spróbować renegocjacji marży we własnym banku. To bezpłatne, trwa krócej i czasem wystarcza. Refinansowanie jest narzędziem, nie celem — ma sens wtedy, gdy liczby to potwierdzają.
Rata jest wygodnym kryterium, ale myli. O opłacalności decyduje koszt całkowity do końca spłaty.
Częste pytania
Tak. Nowy bank musi ustalić własną wartość zabezpieczenia i praktycznie zawsze zleca wycenę. Jej koszt ponosi kredytobiorca i trzeba go wliczyć w rachunek opłacalności.
Część banków dopuszcza refinansowanie z dodatkową kwotą na dowolny cel, pod warunkiem że mieści się w limicie wartości nieruchomości i w zdolności kredytowej. Warunki bywają wtedy nieco gorsze niż przy samym przeniesieniu salda.
W praktyce od czterech do ośmiu tygodni: analiza wniosku, decyzja, podpisanie umowy, spłata starego kredytu i wpis nowej hipoteki. Najdłużej trwa zwykle wpis w księdze wieczystej, a to od sądu, nie od banku.
Sprawdźmy Twoją sytuację
Krótka rozmowa wystarczy, żeby ustalić cel i możliwe kolejne kroki.
Powiązane poradniki
Informacje mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią oferty ani indywidualnej decyzji kredytowej. Informacje nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Decyzję kredytową i warunki finansowania ustala bank.