Najważniejsze informacje
- Waluta kredytu musi odpowiadać walucie, w której zarabiasz większość dochodu.
- Realny wkład własny to zwykle 20–40 procent, nie 10 jak przy dochodzie w złotych.
- Dochód musi wpływać na rachunek bankowy — wypłaty gotówkowe nie są uznawane.
- Współkredytobiorca zarabiający w złotych potrafi odwrócić całą sytuację.
01. Waluta dochodu przesądza o walucie kredytu
Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego bank może udzielić kredytu hipotecznego wyłącznie w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodu. Zarabiasz w euro — dostaniesz kredyt w euro. Zarabiasz w funtach — kredyt będzie w funtach. To zasada wprowadzona po doświadczeniach z kredytami frankowymi i nie ma od niej wyjątków dla klientów indywidualnych. Konsekwencja jest podwójna: po pierwsze, ryzyko kursowe przenosi się na wartość nieruchomości kupowanej w Polsce; po drugie, liczba banków obsługujących dany rodzaj dochodu jest znacznie mniejsza niż przy wypłacie w złotych. W praktyce mówimy o kilku instytucjach, nie o całym rynku.
02. Wyższy wkład własny i nieruchomość tylko w Polsce
Przy dochodzie krajowym standardem jest dwadzieścia procent, a część banków schodzi do dziesięciu. Przy dochodzie zagranicznym trzeba realnie liczyć się z przedziałem od dwudziestu do czterdziestu procent wartości nieruchomości, w zależności od banku, waluty i okresu kredytowania. Dodatkowy bufor wynika z ryzyka kursowego, które bank musi pokryć po swojej stronie. Druga zasada jest twarda: kredyt zabezpiecza się wyłącznie na nieruchomości położonej w Polsce. Mieszkanie w Niemczech, Irlandii czy Norwegii nie może być zabezpieczeniem polskiego kredytu hipotecznego, nawet jeśli tam mieszkasz i tam zarabiasz.
03. Jakie dochody banki w ogóle przyjmą
Podstawą jest zatrudnienie, najlepiej na umowie na czas nieokreślony. Część banków rozważy umowę na czas określony albo kontrakt, ale wymaga wtedy dłuższej historii i regularnych wpływów. Działalność gospodarcza zarejestrowana poza Polską zwykle nie jest akceptowana w ogóle — to najczęstsza przyczyna odmowy, o której klienci dowiadują się dopiero na etapie analizy. Bezwzględnym warunkiem jest wpływ wynagrodzenia na rachunek bankowy; wypłaty gotówkowe, nawet w pełni legalne i opodatkowane, nie są uznawane, bo banku nie da się ich zweryfikować w wyciągu.
04. Ile trzeba przepracować za granicą
Banki wymagają zwykle od sześciu do dwudziestu czterech miesięcy nieprzerwanego zatrudnienia za granicą — więcej niż przy dochodzie krajowym. Do tego dochodzi obowiązek udokumentowania regularnych wpływów wynagrodzenia przez trzy, sześć albo dwanaście miesięcy, na rachunek polski lub zagraniczny. Warto o tym pomyśleć z wyprzedzeniem: jeśli wynagrodzenie wpływa na kilka różnych kont albo część idzie gotówką, uporządkowanie tego zajmie tyle miesięcy, ile bank wymaga historii. Zmiana pracodawcy tuż przed wnioskiem zeruje staż i potrafi przesunąć cały proces o rok.
05. Komplet dokumentów i tłumaczenia przysięgłe
Standardowy zestaw obejmuje polski dokument tożsamości, zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu i wysokości dochodu, umowę o pracę, wyciągi z rachunku za trzy do dwunastu miesięcy pokazujące regularne wpływy wynagrodzenia, zagraniczne rozliczenia podatkowe za jeden lub dwa lata, dokumenty pobytowe lub zezwolenie na pracę, potwierdzenie adresu zamieszkania w Polsce oraz raport z zagranicznego odpowiednika biura informacji kredytowej. Większość z nich wymaga tłumaczenia przysięgłego na język polski. To realny koszt i realny czas — tłumaczenia zamawia się równolegle z kompletowaniem dokumentów, nie po.
06. Zdolność liczona ostrożniej i sposób na jej podniesienie
Mimo wyższych zarobków zdolność kredytowa bywa niższa, niż wynikałoby to z kwoty na pasku wypłaty. Bank stosuje bufor na wahania kursu, przelicza dochód po ostrożnym kursie i weryfikuje zagraniczne bazy kredytowe — negatywny wpis potrafi zamknąć temat niezależnie od dochodu. Jeżeli parametry nie domykają się samodzielnie, sensownym rozwiązaniem bywa dołączenie współkredytobiorcy zarabiającego w złotych. Zmienia to sytuację podwójnie: otwiera możliwość kredytu złotowego i podnosi zdolność, jednocześnie zdejmując ryzyko kursowe. To najczęściej niedoceniana opcja w tej grupie klientów.
Częste pytania
Samodzielnie nie — waluta kredytu musi odpowiadać walucie większości dochodu. Możliwe jest to natomiast z współkredytobiorcą, który zarabia w złotych i wnosi większość dochodu do wniosku.
Zwykle nie. Banki w Polsce w praktyce ograniczają się do dochodów z zatrudnienia. Rozwiązaniem bywa dochód współkredytobiorcy albo przeniesienie działalności do Polski i wypracowanie wymaganego stażu.
Większość banków wymaga potwierdzenia adresu do korespondencji w Polsce i polskiego dokumentu tożsamości. Sam meldunek nie zawsze jest konieczny, ale brak jakiegokolwiek powiązania z krajem utrudnia proces.
Zwykle dłużej niż standardowo — trzeba doliczyć czas na tłumaczenia przysięgłe i na uzyskanie dokumentów od zagranicznego pracodawcy oraz urzędu skarbowego. Realnie od dwóch do czterech miesięcy.
Sprawdźmy Twoją sytuację
Krótka rozmowa wystarczy, żeby ustalić cel i możliwe kolejne kroki.
Powiązane poradniki
Informacje mają charakter ogólny i edukacyjny. Nie stanowią oferty ani indywidualnej decyzji kredytowej. Informacje nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Decyzję kredytową i warunki finansowania ustala bank.